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分时度假模式的中国苦旅

时间:2019-08-23 21:41:56 来源:互联网 阅读:0次

来源:《与法制时报》 作者:□本社记者 邓益辉 □见习记者 哈隆发自广西北海 浏览:0次

核心提示:一本由44名业主共同拥有的“牛房产证”,爆红于网络。广受争议后,其合法性终得到确认。

一本由44名业主共同拥有的 牛房产证 ,爆红于网络。广受争议后,其合法性终得到确认。

事实上,即便是国际上认可的商业模式,如若得不到法律保障,也会产生严重的水土不服。

在今年4月底举办的广西房地产博览会旅游地产论坛上, 牛房产证 一炮而红 这本房产证,由44名业主共同拥有。

论坛上,北海嘉莱酒店管理集团董事长张动受邀进行演讲。他的主题是 共享度假 旅游地产开发升级的必由之路 。配合演讲的内容,他将这本房产证次展示于公众面前。

媒体报道了 牛房产证 的新闻后,我们的压力很大。 张动对与法制社记者说, 北海市一名领导看到报道后担心,这是不是变相的传销?随后,市建设局法规科、市场科、房地产交易中心的负责人均来审查合同。

建设局审查后结论为 不违反现行法规 ,但建设局还是建议张动, 暂时停一停 。

事实上,张动所推广的共享度假商业模式,源于国际上的分时度假模式。而分时度假模式在中国的 旅程 ,一路坎坷。

舶来品

回忆起20年前的景象,张动的语调就像窗外的天空,突然阴沉了起来。

当年,中国海南以及广西北海一带,土地以 击鼓传花 的节奏溢出暴利,炒地者 排着队就可以赚到大钱 。

土地炒疯了!199 年国家进行房产调控,泡沫瞬间粉碎。 彼时,张动刚刚随着一股 下海潮 步入商场,这种仿佛过山车般的经历,让他至今难忘。

他回忆说: 那时北海房地产业萧条的状况不亚于海南,到处都是烂尾楼,这才出了 别墅养猪 的笑话。

调控来临之前,北海市打造了占地1500多亩的海泰别墅群。该别墅群完成主体建筑和外部装修后,北海房地产即因宏观调控跌落谷底,该别墅群成为广西的烂尾工程。此后长达10年,该别墅群便拥有了 房地产泡沫博物馆 这一头衔。

也就在此时,张动次听到了 分时度假 这个词语。据他介绍,一名本土律师从海外归来,担任了海泰公司的法律顾问,把在国外的分时度假概念带来中国。

这是典型的 舶来品 。在20世纪60年代早期,一位名叫亚历山大 奈特的德国人,在他所管理的饭店中创造出原始的分时度假概念。他设想将度假地房产的股份出售给消费者,然后给予每个购买者在度假地住宿的权利,所有购买者被称为股东或合伙人。

到20世纪90年代,伴随着分时度假点数制出现,房产产权虚拟化。消费者不必再去购买某处房产一段时间的使用权,只需购买一定点数,以所购买的点数来兑换所需消费的住宿和娱乐产品。

随后,这种新型度假方式在欧美遍地开花。于是,处在低谷期的中国房地产商,开始动心了。

记得是1998年,海泰公司推动北海市就此召开了一个研讨会,北海市邀请了国家建委、国家旅游局的相关负责人,还有几家大型房地产企业参会。 张动说, 一定程度上,海泰是为了处理自己的烂尾别墅楼问题。

研讨会只进行了一上午。海泰公司演示了概念,但国家旅游局参会的负责人未表态。

而国家建委一名处长满怀担忧的发言,则直接让这次研讨会不了了之。

该处长认为, 分时度假 在中国暂时没有法律基础。当时,《物权法》尚未出台,分时度假产品以使用权为标的,根本没有法律保障,更遑论产权按份共有的问题。

相关部门负责人出言谨慎的另一个原因是,前车之鉴已经出现。

早在1995年,全球拥有250万户家庭会员的RCI公司,就开始试图在中国销售分时置业卡。然而,该公司的市场遭遇却令人沮丧。花费了7年时间,举步蹒跚:RCI在中国发展了17家加盟度假村,1200名会员,仅占其亚洲会员比例的0.06%。

1997年,英国派克林环球有限公司首次进入中国即遭遇滑铁卢。据《中国建设报》报道,该公司在国内销售西班牙等国外分时置业卡,声称可以用RCI全球交换系统进行度假交换,在售出700多张卡、获利数百万美元后,公司便销声匿迹。此后,该公司因非法经营被工商部门取缔。

水土不服

虽然北海市组织的研讨会上 分时度假 没有了下文,但是路径的出口还是被找到了。

1998年8月28日 在这个南方人倍感吉利的日子,泰穆塞尔休闲产业网络集团有限公司宣布推出 泰穆塞尔共享权时空共享网络 。

据中国法学会法律咨询中心的资料介绍,来自中国经济体制改革研究会、国务院发展研究中心、中央改革研究会、国有资产管理局、中国旅游饭店协会、清华大学、北京大学、中国社科院的专家和知名人士,专门设立了酒店度假村资产重组专题研究组,对泰穆塞尔的经营理念和经营模式,给予了肯定。

此时,国家旅游局也对分时度假模式寄予期待。

2001年8月8日RCI北京办事处成立时,时任国家旅游局局长的何光暐曾为其题下这样的贺词: 我代表国家旅游局衷心祝贺RCI北京办事处正式成立,并希望RCI与国家旅游局加强合作,为中国的饭店和度假村输送更多的客源,为分时度假在中国旅游业的发展作出更大的贡献。

出口被打开,道路上的荆棘却无法清除。

就像国家建委那名处长所担忧的那样,由于缺乏法律法规的引导,分时度假进入中国后问题层出不穷。

一开始,卖的都是基于使用权的分时度假产品。基于使用权的分时度假在国外监管十分严格,比卖产权还严,必须要做不动产信托抵押。而当时国内监管没跟上,风险很大。 张动说。

风险源于无监管的市场信用极度缺失。

常见的现象是小公司卷款走人。 张动说。国内的一些房地产公司也借分时度假,先卖卡,然后用这些钱去开发物业,却因种种原因人去楼空。甚至广东出现了一些小公司借分时度假之名进行非法集资。

在珠海度假村,售出600多张分时置业卡,承诺拥有50年使用权,而购买者发现该酒店的合资经营权仅有 0年,于是将卖卡公司以诈骗罪告上法庭。

令一些消费者尴尬的是,有公司曾称购买分时置业卡可以进入国际交换,而当他们去领事馆办理出国签证时,却被屡屡拒签。

中国房地产开发集团总裁孟晓苏也一度想带领公司开发这个 金矿 。

2002年4月18日,中房集团在海南博鳌牵头成立分时置业联盟。孟晓苏将住宅比喻为西瓜: 普通住宅销售好比把西瓜一个一个论斤卖,而分时度假销售则是将西瓜切成片卖。论斤卖一个能卖5块钱,我现在切成10块,一块卖一块钱,那就是10块钱。

但终,该联盟在时间的侵蚀下冰消瓦解。

孟晓苏认为,种种问题的出现可以归结为两点:一是现行分时度假销售方式并不符合中国的市场需求特点;二是分时置业缺乏行业准入和市场监管,成为一些投机者 圈钱 的新方式。

弃之可惜,食之无味。 在长时期内,分时度假在中国水土不服,成为了 鸡肋 般的奇怪经济现象:一方面有着美好的发展前途;另一方面又没能很好地规范它,投诉不断。

灰色产品

行业精英则希望通过自律来提升信誉。2004年7月底,中国房地产开发总公司牵头,100多家从事分时度假业的企业曾签署《中国分时度假企业自律公约》,旨在通过行业自律使分时度假这一新兴市场得到规范发展。

但效果甚微。当时,频频被媒体曝光的都是分时度假产业的黑幕:从中央电视台 15 晚会曝光代销分时度假的骗子公司,到销售分时度假的公司法人代表携款逃跑,如上海金旅运通公司、大连克席斯服务咨询有限公司、沈阳金冠假日咨询服务有限公司等。

纠纷逐渐增多,但不易。2004年12月2日,北京首例消费者起诉分时度假公司案件,由西城区人民法院做出一审判决,原告李某败诉。

案件承办法官张达受访时说: 判决根据的是《合同法》,原告一直以为自己所签订的合同是旅游合同,其实合同中没有提及旅游,原告购买的只是分时度假的客房使用权。

此类新闻经传播后,分时度假在消费者的眼中,俨然成了一个有问题的灰色产品。 正因为如此,网络上对于分时度假的评价,至今依然不高。 张动说。

当时,张动已经开始转型做旅游地产,但对于分时度假模式,他仍未下定决定是否进入。

与他一样踟蹰不前的商人大有人在。一时间,分时度假模式在中国走入了死胡同。

现实很无奈:出售酒店使用权的分时度假模式不受信任, 产权按份共有 却又于法无据。

曙光出现于2007年,《物权法》出台。 当时法律障碍没有了,根据规定,房产可以按份共有,份额也没有上限。 张动说。

据与法制社记者了解,《物权法》实施后,各地以房产产权为标的的分时度假产品不断涌现, 云南、海南、江苏、安徽等地都在试探。

张动没有直接扑向这股热潮。他分析,当时的房地产形势不适合, 因为房地产增值太快 ,况且中国的度假市场根本就没形成。

更关键的是,虽有《物权法》,可配套的法律仍不完善。

这时,RCI在中国的步伐开始无所顾忌。其并未仅仅满足于 从事旅游方面的咨询与联络工作 ,而是以类似直销的模式,大肆地招加盟、找代理,从中获益。一些加盟商、销售商不约而同地闻到了商机,纷纷加入。

的风波出现了。2007年4月18日、5月 0日,RCI的销售商北京假日顾问有限公司和北京名人投资顾问有限公司,先后 消失 。2008年6月,代理RCI加盟商漓江高尔夫乡村俱乐部业务的北京威如度假公司,亦玩起了 失踪 。

当然,和他们一起 失踪 的还有会员们巨额的会费。

从此,这家全球的、曾高喊过 今后 0年中国市场将是RCI全球发展重点 口号的分时度假交换网络,在中国大陆留下成千上万的会员后,从中国人的视野里悄然消失。

冷静期

对于RCI的行径,广东省社会科学研究院旅游研究所总规划师陈南江至今心有余悸。

本来就有欺诈行为的产品肯定不会买,即使是不存在欺诈行为,我虽然掏得起这个钱,但我也不会买。 他对国内的分时度假产品表示抵触。

陈南江介绍说,国外的分时度假也经历过比较混乱的时期,现在都治理得比较好了,包括法制环境。 他们是怎么做到的呢?关键在于他们在消费者权益保护方面的法制已经比较完善了。

有法律界人士呼吁,要避免分时度假出问题,必须尽快出台相关法律法规。

经验来自于国外。1994年,欧盟签署一项《指令》,明确要求其成员国出台有关分时度假产品的法律法规。法律出台后,分时度假在欧美驶入快车道。

陈南江建议,设置 冷静期 这个环节尤其重要。这样一来,轰炸式的封闭宣传其实已经没有效果了,消费者差不多有10天的时间考虑,完全可以冷静下来,可以有时间慢慢看合同了,可以把订金拿回来了,欺骗没有可存在的基础,很难得逞。

不要因为买了个烂西红柿吃坏肚子,就向所有人宣告西红柿有毒。正确的做法是,把坏的西红柿挑出来,然后扔掉。 中国社会科学院旅游研究中心一名研究员受访时说。

张动对此深有同感。2009年,他收购了北海嘉莱度假酒店,成立北海嘉莱酒店管理集团,出任董事长。

他决定,开始为分时度假布局,首先做一个酒店交换网络,取名 易度网 。 比如我们和携程签约,整个携程的酒店都可以进入我的交换系统,我们希望它终的交换形成一个闭环,为消费者规避风险。 张动说。

经过 年多的艰难铺垫之后,易度网在国内培育出了100家交换网点。此时,一个契机出现:201 年2月,备受关注的《国民旅游休闲纲要》正式发布,明确提出了带薪休假制度的建设和落实。

从事旅游房产的张动认定,中国的旅游市场初步形成。 目前房地产市场价格已趋于稳定,推出 共享度假商业模式 的时机已经成熟。 张动说。

201 年4月29日,在广西房地产博览会旅游地产论坛上,张动手持着那本由44名业主共同拥有的房产证,朗声演讲。随后, 牛房产证 一炮而红。

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